Para ter renda mensal com FIIs de R$ 1.000, divida a renda desejada pelo dividend yield mensal da carteira. Com yield hipotético de 0,8% ao mês, você precisaria de cerca de R$ 125 mil investidos; com 1% ao mês, R$ 100 mil. Os rendimentos variam, então trate esses valores como estimativas, não promessas.
- Fórmula básica: patrimônio necessário = renda mensal desejada ÷ dividend yield mensal.
- Com yields hipotéticos entre 0,7% e 1,0% ao mês, o patrimônio para R$ 1.000 fica entre cerca de R$ 100 mil e R$ 143 mil.
- Aportando R$ 1.000 por mês e reinvestindo tudo a 0,8% ao mês, você chegaria lá em cerca de 7 anos e 3 meses, na hipótese de yield constante.
- Os rendimentos de FIIs são isentos de IR para pessoa física, cumpridos os requisitos legais.
- Rendimentos e cotas oscilam: vacância, inadimplência e juros podem reduzir a renda.
A fórmula da renda mensal com FIIs
Fundos imobiliários costumam distribuir rendimentos todo mês, vindos de aluguéis (fundos de tijolo) ou de juros de títulos como CRIs (fundos de papel). Se você ainda não conhece a estrutura desses fundos, veja antes como funcionam os fundos imobiliários.
O indicador que liga patrimônio e renda é o dividend yield (DY) mensal: quanto o fundo paga por mês em relação ao preço da cota. Se uma cota de R$ 100 paga R$ 0,80 no mês, o DY mensal é de 0,8%.
A partir daí, a conta é direta:
- Patrimônio necessário = renda mensal desejada ÷ DY mensal
- Exemplo: R$ 1.000 ÷ 0,008 = R$ 125.000
Essa fórmula considera uma carteira inteira, não um fundo só. O yield da carteira é a média ponderada dos yields dos fundos que você possui — e ele muda mês a mês.
Quanto investir para R$ 1.000 por mês: tabela por yield
A tabela abaixo aplica a fórmula a quatro níveis de dividend yield mensal. São hipóteses para ilustrar a conta, não a rentabilidade de nenhum fundo específico.
| DY mensal (hipótese) | Equivalente anual (soma simples) | Patrimônio necessário | Renda anual estimada |
|---|---|---|---|
| 0,7% | 8,4% | cerca de R$ 142.857 | R$ 12.000 |
| 0,8% | 9,6% | R$ 125.000 | R$ 12.000 |
| 0,9% | 10,8% | cerca de R$ 111.111 | R$ 12.000 |
| 1,0% | 12,0% | R$ 100.000 | R$ 12.000 |
Repare como o yield pesa: a diferença entre 0,7% e 1,0% ao mês muda o patrimônio necessário em quase R$ 43 mil. Mas yield maior quase sempre vem acompanhado de mais risco — seja de crédito, nos fundos de papel, seja de vacância e concentração, nos de tijolo.
Quanto tempo leva com aportes mensais
Poucas pessoas têm R$ 125 mil disponíveis de uma vez. O caminho mais comum é construir a carteira aos poucos, com aportes mensais e reinvestindo os rendimentos. Para as simulações abaixo, usamos estas premissas:
- DY constante de 0,8% ao mês, com todos os rendimentos reinvestidos;
- aporte feito no fim de cada mês;
- preço das cotas estável, sem custos de corretagem e sem inflação.
Na vida real nenhuma dessas premissas se mantém o tempo todo, mas elas ajudam a visualizar o caminho.
Aporte de R$ 1.000 por mês: evolução ano a ano
| Tempo | Total aportado | Patrimônio estimado | Renda mensal estimada |
|---|---|---|---|
| 1 ano | R$ 12.000 | R$ 12.542 | R$ 100 |
| 2 anos | R$ 24.000 | R$ 26.343 | R$ 211 |
| 3 anos | R$ 36.000 | R$ 41.529 | R$ 332 |
| 4 anos | R$ 48.000 | R$ 58.238 | R$ 466 |
| 5 anos | R$ 60.000 | R$ 76.624 | R$ 613 |
| 6 anos | R$ 72.000 | R$ 96.855 | R$ 775 |
| 7 anos | R$ 84.000 | R$ 119.115 | R$ 953 |
| 7 anos e 3 meses | R$ 87.000 | R$ 125.021 | R$ 1.000 |
Nesse cenário, você chegaria aos R$ 1.000 mensais em 87 meses, tendo aportado R$ 87 mil do próprio bolso. Os outros cerca de R$ 38 mil viriam dos rendimentos reinvestidos.
Quanto aportar para chegar lá em um prazo definido
Se você prefere fixar o prazo, a pergunta muda: quanto investir por mês? Mantendo o DY hipotético de 0,8% ao mês com reinvestimento, a meta de R$ 125 mil exige:
| Prazo | Aporte mensal necessário | Total aportado |
|---|---|---|
| 5 anos | cerca de R$ 1.631 | cerca de R$ 97.881 |
| 10 anos | cerca de R$ 624 | cerca de R$ 74.919 |
| 15 anos | cerca de R$ 313 | cerca de R$ 56.310 |
| 20 anos | cerca de R$ 173 | cerca de R$ 41.601 |
Outra forma de ver: com aporte de R$ 500 por mês, o mesmo objetivo levaria cerca de 11 anos e meio; com R$ 2.000 por mês, pouco mais de 4 anos.
Por que reinvestir os rendimentos faz diferença
Quando você usa os rendimentos para comprar novas cotas, essas cotas também passam a pagar rendimentos. É o efeito dos juros compostos aplicado à renda mensal com FIIs.
Compare: aportando R$ 1.000 por mês sem reinvestir nada, você levaria 125 meses (mais de 10 anos) para acumular R$ 125 mil. Reinvestindo, o prazo cai para cerca de 87 meses, na mesma hipótese de yield de 0,8% ao mês. São mais de três anos de diferença.
O efeito cresce com o tempo. Em 10 anos de aportes de R$ 1.000 e reinvestimento a 0,8% ao mês, o patrimônio estimado passaria de R$ 200 mil, com renda mensal acima de R$ 1.600 — tendo aportado R$ 120 mil.
Isenção de IR e o que isso significa na conta
Os rendimentos mensais distribuídos por FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoa física, desde que o fundo tenha cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, no mínimo 100 cotistas, e você possua menos de 10% das cotas. Esses critérios foram ajustados pela Lei 14.754/2023.
Isso significa que, se a carteira pagar R$ 1.000, você recebe R$ 1.000 líquidos. Na renda fixa tributada, como CDBs, o IR segue a tabela regressiva de 22,5% a 15%, conforme o prazo. Por isso, ao comparar, use sempre o rendimento líquido.
Em outubro de 2026, com a Selic em 13,75% ao ano e o CDI em cerca de 13,65% ao ano (aproximadamente 1,07% ao mês, antes do IR), a renda fixa segue competitiva. Uma LCI ou LCA de 90% do CDI, também isenta, rende cerca de 12,21% ao ano. A escolha entre FIIs e renda fixa depende do seu objetivo, prazo e tolerância a oscilações.
Atenção a um detalhe: o lucro na venda das cotas paga 20% de IR, sem a isenção de R$ 20 mil que existe para ações. Os detalhes estão no guia de como declarar FIIs no Imposto de Renda.
Riscos que podem reduzir sua renda
As simulações supõem yield constante, mas a renda mensal com FIIs oscila. Conheça os principais riscos:
- Vacância: imóveis vazios deixam de gerar aluguel, e o rendimento cai.
- Inadimplência: inquilinos ou devedores de CRIs podem atrasar ou deixar de pagar.
- Queda dos juros: fundos de papel atrelados ao CDI tendem a distribuir menos quando a Selic cai. O Boletim Focus de 14/09/2026 projetava Selic de 12% no fim de 2027 e 10,5% em 2028 — projeções, não certezas.
- Oscilação das cotas: o preço das cotas varia na bolsa; em 2026, ano eleitoral, a volatilidade tende a ser maior.
- Inflação: R$ 1.000 hoje não terão o mesmo poder de compra no futuro. Se a inflação ficasse em 4,22% ao ano (o IPCA de 12 meses até agosto de 2026), em cerca de 7 anos e 3 meses (o prazo da simulação) você precisaria de aproximadamente R$ 1.349 para comprar o mesmo que R$ 1.000 compram hoje.
- Concentração: depender de poucos fundos aumenta o impacto de qualquer problema isolado.
Como montar a carteira na prática
Com a meta definida, o próximo passo é transformar a conta em uma rotina:
- Defina o aporte mensal possível sem comprometer o orçamento e a reserva de emergência.
- Escolha fundos com critério. Avalie dividend yield, P/VP, vacância, liquidez, qualidade dos ativos, gestão e diversificação — o passo a passo está no guia de como escolher fundos imobiliários.
- Diversifique entre fundos de tijolo e de papel, setores e gestoras.
- Reinvista os rendimentos enquanto estiver na fase de acumulação.
- Revise a carteira periodicamente, lendo os relatórios gerenciais, sem reagir a cada oscilação de preço.
- Ajuste a meta pela inflação de tempos em tempos, para manter o poder de compra da renda desejada.
Os FIIs podem ser uma das peças de uma estratégia mais ampla de renda passiva, ao lado de renda fixa, ações pagadoras de dividendos e previdência. Informações oficiais sobre fundos negociados em bolsa estão disponíveis no site da B3.
Conclusão
A conta para ter R$ 1.000 de renda mensal com FIIs é simples: divida a renda pelo dividend yield mensal. Com yields hipotéticos entre 0,7% e 1,0% ao mês, o patrimônio necessário fica entre cerca de R$ 100 mil e R$ 143 mil.
Com aportes de R$ 1.000 por mês e reinvestimento a 0,8% ao mês, a meta seria atingida em cerca de 7 anos e 3 meses — se o yield se mantivesse, o que não é garantido. Trate a simulação como um mapa, não como promessa: escolha fundos com critério, diversifique, reinvista e revise o plano conforme juros, inflação e rendimentos mudarem ao longo de 2026 e dos próximos anos.
Perguntas frequentes
Quanto preciso investir em FIIs para ganhar R$ 1.000 por mês?
Divida R$ 1.000 pelo dividend yield mensal da carteira. Com yield hipotético de 0,8% ao mês, seriam R$ 125 mil; com 1% ao mês, R$ 100 mil; com 0,7% ao mês, cerca de R$ 142.857. Os rendimentos variam, então esses valores são estimativas.
Quanto tempo leva para chegar a R$ 1.000 por mês com FIIs?
Depende do aporte e do yield. Aportando R$ 1.000 por mês e reinvestindo os rendimentos a 0,8% ao mês, seriam cerca de 87 meses, ou 7 anos e 3 meses, considerando yield constante e preço das cotas estável.
Os rendimentos de FIIs pagam Imposto de Renda?
Os rendimentos mensais são isentos para pessoa física se o fundo tiver cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão, no mínimo 100 cotistas, e o investidor tiver menos de 10% das cotas. O lucro na venda das cotas paga 20% de IR.
A renda mensal de FIIs é garantida?
Não. Os rendimentos dependem de aluguéis, juros de títulos e da gestão de cada fundo. Vacância, inadimplência, queda dos juros e problemas com inquilinos podem reduzir os pagamentos. As cotas também oscilam na bolsa.
Vale mais a pena reinvestir os rendimentos ou gastar?
Na fase de acumulação, reinvestir acelera o crescimento do patrimônio pelo efeito dos juros compostos. Na simulação com aporte de R$ 1.000 e yield de 0,8% ao mês, reinvestir reduz o prazo de cerca de 125 para 87 meses.
Posso usar só um fundo imobiliário para ter essa renda?
É possível, mas arriscado. Se esse fundo tiver vacância, inadimplência ou problemas de gestão, toda a sua renda é afetada. Diversificar entre fundos de tijolo e de papel, setores e gestoras reduz esse risco.
Este conteúdo tem caráter educativo e não constitui recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Dados atualizados em outubro de 2026.
